Der Wohnungsmarkt in Berlin ist allseits bekannt: Die Wohnungen sind knapp, die Mieten steigen ungebremst, Nachfrage und Konkurrenz bei der Wohnungssuche sind immens. Menschen leben in unbezahlbaren, baufälligen Wohnungen und Immobilienkonzerne machen astronomische Umsätze. Neu gebaut wird kaum, wenn dann in erster Linie teure Eigentumswohnungen. Wer eine Wohnung innerhalb oder nahe des S-Bahn-Rings finden möchte, braucht ein überdurchschnittliches Gehalt, einen deutschen Nachnamen und bestenfalls persönliche Kontakte zu Vermieter:innen oder Verwalter:innen. Kurzum: es ist die neoliberale Hölle im kapitalistischen Zentrum der BRD. Wohnen in Berlin ist weit entfernt von dem universalen Menschenrecht, das in der allgemeinen Erklärung der Menschenrechte jedem Menschen zugeschrieben wird. Es ist eine Ware, mit der Kapital akkumuliert wird. Die Interessen der Kapitalist:innen stehen über dem Existenzminimum der Menschen, das ihre grundlegenden Bedürfnisse abdeckt.
War Wohnen in Berlin immer so prekär? Wie kam es zu der Situation heute? Und was könnte sich daran in Zukunft ändern?
Werfen wir einen Blick in die Geschichte des Wohnsektors in der BRD und in Berlin, auf die Kampagne Deutsche Wohnen & Co Enteignen und die anstehende Berlinwahl im September 2026.
Die Neoliberalisierung in der BRD
In der Nachkriegszeit waren viele deutschen Städte zu großen Teilen zerstört und etwa 9 Millionen Menschen obdachlos. Zusätzlich brachten große Migrationsströme über 10 Millionen Menschen aus den ehemaligen „Ostgebieten“ in die BRD. In Westdeutschland fehlten damaligen Schätzungen zufolge etwa 5,5 Millionen Wohnungen. Die Menschen waren arm, die Wirtschaft am Boden. Die konservative Regierung der 1949 neu gegründeten BRD sah sich gezwungen, umfangreich in das Marktgeschehen der Bau- und Immobilienwirtschaft einzugreifen. In den 1950er Jahren wurden so die Mieten auf einem niedrigen Niveau gehalten und mehrere Millionen Wohnungen neu gebaut, der Großteil davon mit staatlicher Finanzierung. Ab 1960 hielt Schritt für Schritt die „soziale“ Marktwirtschaft Einzug in den Wohnsektor, die staatlichen Ausgaben für den Neubau wurden zurückgefahren und gesetzliche Regelungen, bspw. zur Vergabe von Wohnungen und zum Schutz von Mieter:innen, gelockert. Der Fokus der Wohnungspolitik verschob sich weg vom sozialen Wohnungsbau hin zur Eigenheimförderung, die ausschließlich den wohlhabenderen Schichten der Gesellschaft zugutekam.
Startschuss der neoliberalen Ära und der erste Dominostein für die Entwicklung, die zu den heutigen Verhältnissen in Berlin und anderen deutschen Großstädten geführt hat, war die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit in der BRD im Jahr 1990. Die Wohnungsgemeinnützigkeit war ein Gesetzespaket mit Ursprung im 19. Jahrhundert, das im Laufe der Jahrzehnte weiterentwickelt worden war. Es stattete Wohnungsunternehmen von Kommunen, Genossenschaften und Gewerkschaften mit Steuervorteilen und Subventionen aus – die gemeinwohlorientierten Unternehmen hatten einen Wettbewerbsvorteil und konnten den Wohnungsmarkt dominieren. Im Gegenzug mussten sie den gebauten Wohnraum dauerhaft zu bezahlbaren Preisen bereitstellen. Die Privatwirtschaft war außerdem streng reguliert: Renditen waren auf 4 % jährlich gedeckelt. Gewinne, die darüber hinausgingen, mussten in Neubau reinvestiert werden.
Die schwarz-gelbe Regierung unter Helmut Kohl befand die Wohngemeinnützigkeit 1988 als zu wenig effizient, zu pauschal und vor allem als Wettbewerbsverzerrung, die die BRD als Standort für Finanzkapital unattraktiv machte und das Wirtschaftswachstum bremste. Einige der profitierenden Unternehmen, wie beispielsweise die „Neue Heimat“ des Deutschen Gewerkschaftsbundes, trugen aber auch ihrerseits mit Misswirtschaft und Korruption zur Abschaffung bei. Die Konsequenz: Die Zahl der Sozialwohnungen in der BRD sinkt seit 1990 kontinuierlich, auch weil die gesetzliche Regelung heute eine andere ist. Neu gebaute Sozialwohnungen sind nur noch zeitlich begrenzt zweckgebunden. Nach 15 oder 20 Jahren, wenn die staatliche Finanzierung des Baus der Wohnungen zurückgezahlt ist, läuft die Bindung aus und die Wohnungen verwandeln sich in normale Vermögenswerte, die auf dem Markt gehandelt und frei vermietet werden können.
Die Kosten, die durch die Abschaffung der Gemeinnützigkeit eingespart werden sollten, wurden damals mit etwa 100 Millionen D-Mark pro Jahr beziffert. Zum Vergleich: Die im Zweck ähnlichen Sozialleistungen Wohnkostenübernahme und Wohngeld, die der deutsche Staat heute erbringt, kosten ihn 24 Milliarden Euro pro Jahr. Das sind grob 5 % des aktuellen Bundeshaushalts.
Im Glauben an die neoliberale Ideologie wurden Mitgestaltungs- und Einflussmöglichkeiten der Bundesregierung auf den Wohnungsmarkt aufgegeben. Heute finanziert der Staat über Sozialleistungen die steigenden Mieten mit.
Der Ausverkauf Berlins
Ende der 80er wurde in West-Berlin als letzter Großstadt der BRD die gesetzliche Mietpreisbindung aufgehoben, sie wurde von der damaligen herrschenden Klasse als marktfeindliches Relikt einer nachkriegsbedingten Zwangswirtschaft betrachtet. Berlin wurde Anfang der 90er, nach der Annexion der DDR und der Angliederung des östlichen Teils der Stadt, ein immenser Bevölkerungsboom prognostiziert. Die private Immobilienbranche galoppierte ein erstes Mal kräftig auf, es wurden in kurzer Zeit circa 100.000 Wohnungen neu gebaut. Das erwartete Wachstum blieb jedoch aus, viele der Wohnungen blieben leer. Mit dem Förderprogramm „Stadtumbau Ost“ wurden Anfang der 2000er Jahre schließlich öffentliche Unternehmen faktisch dazu gezwungen, leerstehende Wohnungen abzureißen, um den Markt zu „stabilisieren“.
Mit der Annexion der DDR 1990 kam außerdem ein weiterer, entscheidender Stein ins Rollen: die (Zwangs-)Privatisierungen. Als Erstes wurden im Rahmen der Restitutionsregelung im sogenannten Wiedervereinigungsvertrag Wohnungen und Häuser aus dem Volkseigentum der DDR an die ehemaligen Eigentümer:innen vor 1949 oder deren Erb:innen übertragen. Des Weiteren waren die kommunalen Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften in Ost-Berlin mit der Angliederung praktisch sofort hochverschuldet und zahlungsunfähig. Das Land Berlin übernahm die errechneten „Altschulden“, sofern die Unternehmen bereit waren, mindestens 15 % ihres Bestandes zu verkaufen. Vor allem den Stadtteilen Prenzlauer Berg, Mitte und Friedrichshain wurde die neoliberale Marktideologie aufgezwungen, die entfesselten Marktkräfte sollten die zahlreichen vernachlässigten Wohnblocks in blühende kapitalistische Marktgüter verwandeln. Für die Erneuerung von Prenzlauer Berg wurde in den 90ern etwa eine Milliarde Euro an öffentlichen Mitteln durch das Land Berlin bereitgestellt, etwa drei Viertel davon gingen in Steueranreize für Investitionen durch privates Kapital. Die Straßenzüge wurden aufgehübscht und die ursprünglichen Bewohner:innen nach und nach mit steigenden Mieten verdrängt, das ganze Vorhaben glich einer öffentlich geförderten Beschleunigung der Kapitalakkumulation und Verdrängung.
Die großen Privatisierungswellen folgten in den 2000ern, beginnend mit dem Berliner Bankenskandal 2001. Ein vermutlich illegales Geflecht aus öffentlichen und privaten Banken hatte – passenderweise im Immobiliengeschäft – sehr schlecht gewirtschaftet, sodass die landeseigene Bankgesellschaft Berlin kurz vor dem Konkurs stand. Das Land Berlin übernahm in einer Risikoabschirmung die entstandenen 21 Milliarden Euro Schulden und vergrößerte damit seinen beträchtlichen Schuldenberg auf 60 Milliarden Euro – dieser besteht unvermindert bis heute fort. Die logische neoliberale Konsequenz damals: noch härtere Austeritätspolitik und Ausverkauf. Etwa die Hälfte aller Gebäude und Wohnungen in Landesbesitz wurden bis 2010 verscherbelt, in riesigen „En-Bloc“-Verkäufen und zu lächerlich niedrigen Preisen. Seit 2001 dafür verantwortlich war der rot-rote Senat unter Klaus Wowereit, federführend sein SDP-Parteigenosse und Finanzsenator Thilo Sarrazin [Anm. d. Aut.; in diesem Artikel ist kein Platz für eine angemessene Vorstellung Sarrazins und seiner schmierigen Vita, deshalb sei an dieser Stelle auf die entsprechende Wikipedia-Seite verwiesen]. Beispielsweise wurde die Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft Berlin (GSW) und damit 65.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten 2004 auf einen Schlag an ein US-amerikanisches Konsortium aus dem Hedgefonds Whitehall von der Investmentbank Goldman Sachs und der Investmentgesellschaft Cerberus verkauft, zu einem durchschnittlichen Preis pro Einheit von 30.000 Euro. Berlin wurde innerhalb weniger Jahre zu einem der begehrtesten Märkte für Finanzspekulationen, gefördert durch großzügige Steuergeschenke der rot-grünen Bundesregierung unter Gerhard Schröder, die proaktiv Finanzkapital aus aller Welt in die BRD und nach Berlin holte. Internationale Private-Equity-Fonds kauften in großem Stil ganze Straßen und Blocks, maximierten ihre Rendite und veräußerten sie kurze Zeit später (nahezu) steuerfrei. Für viele Berliner:innen stiegen Jahr für Jahr die Mieten ohne jegliche Gegenleistung, während die Fonds satte Dividenden ausschütten konnten. In den 2010er traten vermehrt Konzerne auf den Markt, die die Fonds übernahmen und sich gegenseitig aufkauften. Das oben angeführte Beispiel, der ehemalige Wohnungsbestand der GSW, wurde 2013 vom Wohnungskonzern Deutsche Wohnen gekauft, diesen wiederum verleibte sich die Vonovia Aktiengesellschaft 2021 ein.
Seit 2015 haben sich die Angebotsmieten in Berlin ungefähr verdoppelt, Neubauziele werden Jahr für Jahr nicht erreicht und liegen ohnehin meistens unter den Schätzungen für benötigten neuen Wohnraum. Nach der Wahl zum Abgeordnetenhaus 2016 konstituierte sich erstmals in Berlin eine rot-rot-grüne Regierungskoalition und stellte die Themen Wohnen und Mieten in den Vordergrund ihrer Politik. Unter SPD-Bürgermeister Michael Müller beschloss sie im Januar 2020 einen Mietendeckel, der in bestehende Mietverhältnisse eingreifen sollte und im November 2020 in Kraft trat. Für wenige Monate wurden in Berlin flächendeckend Bestandsmieten gesenkt – bis das Gesetz im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Das Gericht befand, dass dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein solches Gesetz fehlte, die grundsätzliche Vereinbarkeit mit der Verfassung prüfte es nicht. Im Dezember 2021 folgte Franziska Giffey, ebenfalls SPD, als Bürgermeisterin. Ihre deutlich konservativere rot-grün-rote Regierung stellte die Wohnkrise in ihrer Politik hinten an, Giffey selbst wird eine enge Verbundenheit zur Immobilienlobby in Berlin nachgesagt. Ihre Regierung ignorierte den ersten Volksentscheid der Initiative Deutsche Wohnen & Co Enteignen (DWE) im September 2021, der den Berliner Senat zur Ausarbeitung eines Gesetzes zur Enteignung großer Wohnungskonzerne aufforderte und unter den abstimmenden Berliner:innen eine eindeutige Mehrheit erreichte. Sie sprach sich mit fadenscheinigen Argumenten immer wieder gegen Enteignungen aus. Gleiches gilt für Kai Wegner (CDU), der Giffey nach der Wiederholungswahl 2023 ablöste. Die amtierende Regierung aus CDU und SPD verwaltet wohnpolitisch den Status Quo, sie verfolgt in erster Linie eine harte Law-and-Order- und Austeritätspolitik. In der Haushaltspolitik liegt sie auf Linie der Bundesregierung, jeder der vergangenen verabschiedeten Haushalte beinhaltete umfassende Kürzungen in den Bereichen Soziales, Kultur und Bildung. Das Budget für die Berliner Polizei hingegen steigt seit 15 Jahren kontinuierlich, parallel werden Befugnisse und Kompetenzen – zum Beispiel hinsichtlich der Überwachung mit KI (Gegenwind Artikel von Mina Teske zum neuen Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes in Berlin, Dezember 2025) – immer weiter ausgebaut.
Die Wohnkrise in Berlin ist hausgemacht, sie wurde aktiv von den jeweiligen Entscheidungsträger:innen herbeigeführt. Gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen wurden geschwächt, ihre Wohnungsbestände an internationales Finanzkapital verkauft. Heute bestimmen Spekulation und horrende Mieten den Markt. Versuche der Politik, die Krise zu bekämpfen – sofern es welche gab – sind gescheitert. Doch es gibt Anlass zur Hoffnung: Die Initiative DWE hat selbst einen Gesetzesentwurf geschrieben, über den die Berliner:innen in einem weiteren Volksentscheid abstimmen sollen.
Gesetzesentwurf der Initiative Deutsche Wohnen & Co Enteignen
Der erste Volksentscheid der Initiative umfasste die Aufforderung an den Berliner Senat, die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne in Berlin nach Artikel 15 des Grundgesetzes in die Wege zu leiten und ein Gesetz dafür zu entwerfen. An der finalen Abstimmung im September 2021 nahmen 1,8 Millionen Berliner:innen teil, etwa 60 % von ihnen stimmten dafür. Der Volksentscheid enthielt damit mehr Stimmen als die spätere Regierungskoalition aus SPD, Grünen und der Partei die Linke (PdL) bei der am selben Tag abgehaltenen Wahl zum Berliner Senat. Bis heute ist die Umsetzung der Forderungen allerdings nicht passiert. Die Giffey-Regierung setzte eine Kommission aus Expert:innen ein, die die Umsetzbarkeit prüfen sollte. Diese kam im Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung rechtssicher, finanzierbar und ein angemessenes Mittel wäre, um die Mieten in Berlin zu regulieren. Daraus folgte jedoch kein politisches Handeln – die Wegner-Regierung sitzt das Volksbegehren aus, wie es auch ihre Vorgängerin tat. Das Problem: der Volksentscheid hatte keine rechtlich bindende Wirkung. Mit der Erkenntnis, dass diese nötig ist, setzte sich DWE im September 2023 als neues Ziel, selbst einen Gesetzesentwurf zu schreiben und diesen in eine weitere Volksabstimmung zu geben. Bei einem solchen Gesetzesvolksentscheid erhält das Gesetz unmittelbar Rechtskraft, wenn ein positives Ergebnis erzielt wird. Die Berliner Politik wäre somit gezwungen, das Gesetz umzusetzen. Seit September 2025 liegt die erste Fassung des Gesetzesentwurfs vor. Jurist:innen der Initiative, ein wissenschaftlicher Beirat und eine Kanzlei mit Spezialisierung auf Verfassungsrecht haben zwei Jahre daran gearbeitet und einen umfassenden Gesetzestext niedergeschrieben.
Das Gesetz regelt unter Anwendung des Artikel 15 des Grundgesetzes, der vorschreibt, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel […] in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden [können]“, die Vergesellschaftung von Wohngebäuden privater Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Das bedeutet, dass alle Konzerne, die über 3.000 Wohnungen haben, ab der dreitausend und ersten Wohnung enteignet werden sollen. Das entspricht 200.000 bis 220.000 Wohnungen, die in das Gemeineigentum der Stadt überführt und von einer sogenannten Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) verwaltet werden sollen. Die Anstalt muss neu aufgebaut werden, dies wird in einem zweiten Gesetzesentwurf geregelt, der nach Angaben von DWE aktuell erarbeitet wird. Die Mietverträge der Bewohner:innen der Wohnungen bleiben bestehen. In der Übergangsphase, die einige Jahre dauern wird, verpflichtet das Gesetz die Konzerne, die Wohnungen weiter zu bewirtschaften, Kündigungen und Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Nach dem Übergang sollen die Mieten gesenkt werden und Mieter:innen Mitspracherechte in der Verwaltung erhalten. Die konkrete rechtliche Handhabung fällt ebenfalls unter das Gesetz zur Ausgestaltung der AöR.
Die Konzerne werden als Unternehmensverbunde gefasst, denen alle Tochterunternehmen und ähnliches zugerechnet werden. Insofern ist eine Umgehung durch Zerteilung der Wohnungsbestände nicht möglich. Ausgenommen von der Vergesellschaftung sind landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, gemeinnützige und religiöse Unternehmen. Welche 3.000 Wohnungen im Selbstbehalt verbleiben, wird ebenfalls im Gesetz festgelegt.
Das Grundgesetz verlangt eine Entschädigung, die „unter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen“ ist. DWE hat eine Berechnung entworfen, die Entschädigungen von 40 bis 60 % des üblichen Marktwerts ergibt. Gemäß der Einschätzung der beteiligten Akteur:innen handelt es sich dabei um ein rechtssicheres Vorgehen, das mit den gesetzlichen Anforderungen übereinstimmt. Die Entschädigungen sind von der AöR an die Konzerne zu zahlen, diese werden in Form von Schuldverschreibungen über 100 Jahre beglichen und mit 3,5 % pro Jahr verzinst. Die jährliche Abbezahlung der Schuldverschreibungen und Zinsen wird mit den Mieteinnahmen gedeckt, es wird also weder der Berliner Haushalt belastet noch der Berliner Schuldenberg vergrößert.
Berlinwahl September 2026 – PdL, Mamdani und Palästina
DWE holt mit diesem Gesetzesentwurf zu einem mächtigen Schlag gegen die Berliner Immobilienwirtschaft aus. Vom einem auf den anderen Tag könnten über 10 % der Mietwohnungen vergesellschaftet und in das Gemeineigentum der Stadt überführt werden, unabhängig von renditegetriebenen Kapitalinteressen. Aktuell sammelt die Initiative öffentliches Feedback, mit dem sie das Vergesellschaftungsgesetz und die Begründung finalisieren wollen. Wenn das AöR-Gesetz fertig ist, sollen beide Gesetze zusammen zur Abstimmung gestellt werden. Einen konkreten Zeitrahmen gibt es dafür bisher nicht. Außer Frage steht aber, dass die Themen Mieten und Wohnen ein zentrales Thema im anstehenden Berliner Wahlkampf sein werden. Es ist davon auszugehen, dass sich die Konzerne und ihre engen Verbündeten in der CDU, SPD und FDP mitsamt Springer-Konzern dem Vorhaben mit allen Mitteln widersetzen werden. Wir können uns in Berlin also auf eine wahre Schlammschlacht in den kommenden Monaten einstellen. Für die PdL werden die Themen Wohnen und Mieten – wie auch schon im erfolgreichen Bundestagswahlkampf 2024/25 – an erster Stelle stehen. Der Landesverband unterstützte DWE von Beginn an und fordert im Senat seit dem ersten Volksentscheid konsequent die Umsetzung. Das finale Wahlprogramm der PdL soll im April beschlossen und veröffentlicht werden. Gemäß den Beschlüssen der letzten Parteitage verfolgt die Partei die Vision eines solidarischen, bezahlbaren und gerechten Berlins – „Rote Metropole“ lautet der auserkorene Kampfbegriff.
Ihre Kandidatin für das Amt der Bürgermeister:in, Elif Eralp, will sich an Zohran Mamdani orientieren, der mit einem sozialdemokratischen Programm die Wahl zum Bürgermeister 2025 in New York gewinnen konnte und sich selbst als Sozialist bezeichnet. Mamdani und seine erfolgreiche Kampagne sind Hoffnungsträger für Linke auf der ganzen Welt. Ihn unterscheiden aber zwei Dinge grundlegend von Eralp und der PdL Berlin: Er hat während seines Wahlkampfes immer pro-palästinensische Standpunkte vertreten und diese auch seit seinem Amtsantritt beibehalten. Zugleich hat er es geschafft, sich glaubhaft als Vertreter der jüdischen Community in New York – der weltweit größten außerhalb Israels – zu positionieren. Im Gegensatz dazu versinkt die PdL alle paar Wochen in Anti-Antisemitismus-Debatten, denn der rechte antideutsche Parteiflügel dominiert den innerparteilichen Diskurs. Vor allem auf den Bezirksverband Neukölln, der Solidarität mit Palästina als Kernanliegen seiner Politik vertritt, hageln immer wieder Hasskampagnen und innerparteiliche Repressionen ein. Beispielsweise hetzte der Landesverband mitsamt der Berliner Medienlandschaft gegen ein Soli-Kiez-Event, das im August 2025 stattfand. Kerstin Wolter, Berliner Co-Vorsitzende der PdL, schlug sich in der Angelegenheit auf die Seite von Verfassungsschutz, CDU, SPD und Springer-Medien. Kandidatin Eralp hielt sich bezüglich Israel und Palästina bisher sehr bedeckt.
Der zweite Unterschied: Mamdani führt die New Yorker Regierung allein, er muss nur begrenzt Kompromisse eingehen. Die PdL wird Teil einer Koalition sein, möglicherweise zumindest als stärkste Kraft und mit Eralp als Bürgermeisterin. Nach aktuellen Umfragen steht die PdL in Berlin bei etwa 15 bis 18 %, SPD und Grüne haben ähnliche Anteile. Rot-Rot-Grün mit der Post-Giffey-SPD und den Berliner Grünen scheint zum jetzigen Zeitpunkt ein realistisches Szenario. Ein Szenario, das – mit einer progressiven Wohnpolitik und einer erfolgreichen DWE-Kampagne – tatsächlich die Lebensverhältnisse der Berliner:innen verbessern und eine Signalwirkung für linke Politik in der kriegslüsternen und immer rechter und autoritärer regierten BRD entfalten könnte.
